土地取引を、
一つにつなぐ。
売る。分ける。建てる。引き継ぐ。
「この土地で、何ができるだろう。」
その相談を、調査・測量・設計・許認可・登記へ。
一つひとつの手続きをつなぎ、土地の次の使い方を一緒に考えます。
まずは目的と対象地をお知らせください。
登記とのつながりも整理します。
関係者と情報を共有して進めます。
ONE CONNECTED PROCESS
「どこに頼む？」の前に、
「どう進める？」を整理する。
土地の一部を売るにも、境界の確認、分け方の検討、分筆登記、売買による名義変更など、複数の工程が関係します。戸田測量設計GROUPは、相談の目的から必要な業務を整理し、測量だけで終わらない土地取引を支援します。 [11]
ミライ君
ミライ君です！このページは「どこに頼む？」でいきなり悩む前に、土地の手続きが「どう進むのか」を整理するのが目的。まず押さえたいのは、土地の一部を売るだけでも境界の確認 → 分け方の検討 → 分筆登記 → 売買による名義変更と、複数の工程がつながっていること。ここを意識すると、あとの説明がぐっと分かりやすくなりますよ。
※ 関係する工程を示したものです。すべての案件で全工程が必要になるわけではなく、順序・担当者・実施範囲は内容によって変わります。
01発注・調整の比較
依頼先を探す。その次に、
「業者をつなぐ仕事」がある。
ここで比べるのは、土地の変化ではなく、依頼者の動き方です。
複数の業者に個別発注すると、説明・資料の受け渡し・日程調整を誰が取りまとめるかが大切になります。「自分で窓口をつなぐ場合」と「GROUPと役割分担して進める場合」を、切り分けてご紹介します。
比較の前提：測量・設計・許認可・登記など、複数の業務が関わる相談の説明用モデルです。「個別発注」は、全体を調整する担当者がいない場合を想定しています。すべての業務・業者が必ず必要になるわけではありません。
ミライ君
ここはPATTERN A（個別発注）とPATTERN B（窓口をまとめる）の比較です。ポイントは、業者が増えるほど「説明・資料の受け渡し・日程調整」を誰が取りまとめるかが課題になること。「個別発注＝全体を調整する担当者がいない場合」という比較の前提にも注目してみてください。
PATTERN A従来型・個別発注の一例
複数の業者へ、
それぞれ依頼する。
全体を調整する担当者がいない場合
資料を送る
予定を聞く
変更を伝える
A〜Dは窓口の例です。実際の業者数・役割分担は案件により異なります。
各業務を依頼するだけでなく、工程のつながりや資料の受け渡しを自分で管理する場面が生じます。
PATTERN BGROUPで連携する場合
窓口をまとめ、
専門家へつなぐ。
受任範囲・担当者・連携方法を確認して進めます
既存の担当者がいる案件は、役割分担から確認します。
各分野の専門家が対応する前提で、共通の条件・資料・工程を整理し、お客様が判断する内容につなげます。[12]
減らしたいのは、必要な手続きではなく、
説明・転送・進捗確認の往復。
個別発注で、依頼者が抱えやすい
6つの手間。
次のやり取りは、実際の顧客の声ではなく説明用の例です。業者間で情報が共有されていないとき、依頼者側にどんな確認が発生するかを示しています。
01依頼先と説明
必要な業務を見分けて依頼先を探し、所在地・所有関係・希望する使い方を、それぞれの窓口に説明します。
まず相談内容をまとめ、関係する分野と受任範囲を確認します。専門家ごとの確認は残しつつ、共通の前提を共有します。
02資料と図面
公図・測量図・配置案を各担当者へ受け渡し。修正が出るたびに、誰にどの版を送ったか確認する役割も生じます。
ご同意と受任範囲に基づいて必要な資料を共有し、図面の版・変更点・不足資料を整理します。原本等は別途確認します。
03見積りの範囲
調査・測量・設計・許認可・登記の各見積りを突き合わせ、含まれる作業、未手配の作業、追加費用の条件を確認します。
担当分野と見積りの対象範囲を照合し、別途費用や工事費等も確認します。契約・請求が必ず一つになるわけではありません。
04順序と日程
測量、図面の確定、申請、登記、引渡しの予定を各担当者に確認。前の工程が動くと、後ろの予定も伝え直します。
必要な手続きと担当者を整理し、関係者と工程をすり合わせます。行政審査や立会い等で変わる条件も確認します。
05計画の変更
出入口や分筆案が変わった場合、測量・設計・登記などへの影響を個別に確認し、図面の差し替えや日程変更を伝えます。
関係する担当者へ情報をつなぎ、追加作業・費用・工程への影響を整理します。計画の選択と承認はお客様に確認します。
06進捗と完了
各担当者の完了内容を確認し、必要な成果物を回収。未了の手続きや次の担当者への引継ぎも、自分で取りまとめます。
受任範囲の進捗・図面・登記関係資料などを整理し、次の工程へつなぎます。外部の担当者とは連携方法を確認します。
450㎡の土地から150㎡を売却。
途中で「出入口を変えたい」となったら？
ミライ君
ここからは具体例。450㎡の土地から150㎡を売却するとき、途中で「出入口を変えたい」となったら各工程にどんな確認が増えるのかを、実際の順番で確認できます。
買主が住宅を建てる予定で、分筆案の検討中に、出入口の位置を見直す相談が出たと仮定します。実際に変更できるかどうかは、土地・建築・権利関係等の確認が必要です。
「買主の建築計画に合わせて、
出入口を西側に変えられますか？」
個別発注｜お客様が連絡をつなぐ例
- 01土地家屋調査士へ、分筆案の変更を相談。
希望する出入口の位置を伝え、売る土地・残す土地の分け方に影響するか確認します。
- 02設計担当者へ、配置・接道・給排水を確認。
変更したい内容と図面を送り、建築計画との整合や、追加確認の要否を聞きます。
- 03変更案を受け取り、関係者へ再送。
不動産会社や必要な担当者へ最新版を送り、古い図面と取り違えていないか確認します。
- 04登記・引渡しの日程を、改めて確認。
土地家屋調査士・司法書士・不動産会社等に、予定への影響や必要書類の変更を確認します。
GROUP｜変更点から担当者をつなぐ例
- 01変更したい条件を、共有窓口へ伝える。
「出入口を見直したい」という希望と、買主側の計画・予定を共有します。
- 02関係する専門家が、分野ごとの影響を確認。
分筆案、配置・接道・給排水、登記工程など、確認が必要な内容を担当者間で整理します。
- 03変更案・追加費用・日程への影響を整理。
どの案を選ぶか判断できるよう、確認できた条件と未確認事項をお客様に共有します。
- 04承認された方針と最新版を、次の担当者へ。
お客様のご同意と受任範囲に従い、変更点を関係者へ伝え、残る確認事項も引き継ぎます。
必要な説明や確認をなくすのではなく、連絡の取りまとめを支援することで、お客様が計画・費用・予定を判断しやすい状態を目指します。
窓口をまとめても、
なくならない確認があります。
専門家ごとの受任・本人確認等
業務に応じた資格・権限を持つ担当者が対応します。委任状、原本、本人確認、契約・請求などが個別に必要になる場合があります。[2]
お客様の意思決定・ご協力
分け方や計画案の選択、追加費用への同意、必要な書類の準備、立会いへのご協力など、お客様に確認する内容は残ります。
行政・隣接者等との調整
審査、協議、境界確認等の状況によって工程は変わります。窓口をまとめても、費用・期間の短縮や許可取得等を保証するものではありません。
比較の見方について：個別発注でも、業者同士が直接連携したり、不動産会社・元請会社等が全体を取りまとめたりすることで、依頼者の負担を抑えられます。本比較は「業者の数」や「他社の品質」を評価するものではなく、誰が全体の調整を担うかを説明するモデルです。GROUPでまとめて対応できる範囲、専門家間・外部関係者との共有方法、契約・費用・工程は、案件ごとに確認します。事例は連絡回数・削減率・作業時間等を実測したデータではありません。
現在の担当者・図面・未解決の課題をお知らせください。
すべてを切り替える前提ではなく、必要な支援と役割分担を確認します。
02土地・計画のビフォーアフター
土地の状態と計画を、
ビフォーアフターで見る。
08MODEL CASES
ここからは、発注・連絡の手間ではなく、土地の状態や利用計画の変化を紹介します。土地の一部売却から、相続・建築・農地活用・事業用地まで、8つの相談例を「相談前 → 対応後」の図で比較。確認事項・進め方・注意点も、このページでそのまま読めます。
実際の施工写真・受任実績・許可取得事例ではありません。AFTERには「計画を整理した段階」と「登記等を終えた段階」があり、各図に表示しています。面積・配置・区画数等は仮定で、同じ結果をお約束するものではありません。
450㎡の土地。
150㎡だけ売って、残りは持ち続けたい。
使っていない庭や空地だけを売りたい。でも、どこで分けるべきか、道路との関係や残す土地への影響も分からない。そんな段階からの相談を想定したケースです。
ミライ君
まずは基本形。「土地の一部を売りたい」でも、分筆登記や名義変更などがつながって動きます。最初のケースで流れをつかみましょう。
BEFORE / AFTER
一つの土地から、売る土地・残す土地へ。
売る範囲が、登記上は分かれていない。
一部を売りたい希望はあるものの、分け方や、残す土地への影響が整理されていません。
300㎡と150㎡を、別の土地として登記。
境界や利用条件を確認し、分筆登記を終えた場合のモデルです。売却予定の土地を登記上で特定します。
次につながること「どの部分を売るか」を図面・登記で整理し、売買担当者へ引き継ぐ。
※ AFTERは分筆登記が完了した場合の仮定です。名義変更は別の手続きで、売買成立・建築可否を示すものではありません。 図の面積・形状・配置は説明用で、縮尺はありません。[1][2]
先に確認すること
- 登記記録・公図・地積測量図と、現地の境界標・塀・建物の位置。
- 道路の種類、接道、出入口、上下水道の引込位置。既存建物があれば、敷地が減った場合の影響。
- 所有者・共有者、抵当権等の登記、希望する売却時期と買主側の条件。
進め方の例
- 01既存資料を調べ、境界と土地の使い方に関する課題を整理。
- 02必要な測量・関係者との立会い等を行い、分筆案を検討。
- 03確定した分筆案に基づき、土地家屋調査士が分筆登記を申請。
- 04売買による所有権移転等は、司法書士・不動産会社等と工程を調整。
分筆登記だけで買主へ名義が変わるわけではありません。また、分筆できることと、各土地に希望どおり建築できることは別です。[1][2][5][10]
実家の敷地に、
子ども世帯の家を建てたい。
親の家はそのまま残し、同じ土地の空いている部分に子どもが住宅を新築する計画。土地を贈与するのか、親名義のまま使うのかも未定という相談例です。
ミライ君
実家の敷地に子ども世帯の家を建てるケース。登記上の土地と、建築基準法上の建物の敷地は別の考え方、がポイントです。
BEFORE / AFTER
空きスペースから、親子双方の敷地計画へ。
空いている場所に、建ててよいか分からない。
親の家を残しつつ新築したいものの、敷地の分け方、道路、融資条件の関係が分かりません。
親の家・子どもの家、双方の条件を整理。
敷地の使い分け案と、建築士・金融機関へ確認する事項を整理。分筆の要否も検討します。
次につながること「ここに建てたい」という希望を、関係者で確認できる計画案にする。
※ 線は敷地の使い分けを考えるための仮の線です。分筆登記や建築確認の完了を意味しません。 図の面積・形状・配置は説明用で、縮尺はありません。[8][10]
先に確認すること
- 親の家の建築確認資料、現在の敷地設定、建物・附属建物の位置。
- 双方の道路への接し方、建ぺい率・容積率等、上下水道の経路。
- 土地の贈与・使用貸借などの方針、融資の対象と担保設定の条件。
進め方の例
- 01現況と資料を調査し、建築士と敷地の使い分けを確認。
- 02必要に応じて境界確認・測量を行い、分筆の要否と位置を検討。
- 03分筆が必要な場合は分筆登記を行い、名義・担保の登記を司法書士等と調整。
- 04建築後の建物表題登記など、次の工程も整理。
建築基準法上の敷地分割と分筆登記は別の制度です。子どもの家を建てる場合に、必ず分筆登記が必要とは限りません。贈与等の税務は税理士へ確認します。[8][10][2]
相続した土地を、
きょうだいで分けて持ちたい。
一つの土地を二人で引き継ぎ、一人は住宅用、もう一人は将来の売却用にしたい。半分ずつの面積にすればよいのか、という相談例です。
ミライ君
相続した土地をきょうだいで分けて持つケース。分け方の検討から、それに伴う手続きの流れまでを確認します。
BEFORE / AFTER
それぞれの希望から、使い方に合う分け方案へ。
二人の希望を、どう分け方に反映するか。
一人は居住、一人は売却を希望。面積だけで分けると、使い方に合わない可能性が気になります。
利用案と名義の手続きを、一緒に検討。
利用案住宅用として検討
利用案売却用として検討
道路・形状・建物等の条件を調べ、各人の利用案と、分筆・相続等の登記の進め方を整理します。
次につながること面積だけでなく、利用条件と名義の手続きも踏まえて話し合う材料をつくる。
※ 図は検討案で、単独所有への変更を表すものではありません。分筆だけで各人の名義に変わるわけではありません。 図の面積・形状・配置は説明用で、縮尺はありません。[1][2]
先に確認すること
- 登記名義、相続関係資料、遺言や遺産分割の検討状況。
- 境界、建物の利用状況、それぞれの土地の出入口や給排水。
- 居住・売却など、各相続人が希望する利用方法。
進め方の例
- 01司法書士等と名義・相続手続きの状況を確認。
- 02調査・測量を踏まえ、利用目的に合う分け方を比較。
- 03関係者の意向を確認し、分筆登記と相続等の登記の進め方を調整。
- 04必要な登記と図面の整理を進め、今後の管理・利用につなぐ。
分筆しただけでは、各土地が自動的に別々の相続人名義になるわけではありません。手続きの順序は状況により異なります。税務は税理士、争いのある案件は弁護士等への相談が必要です。[1][2]
使っていない畑を、
駐車場や資材置場にしたい。
耕作していない土地を、建物のない月極駐車場として使いたい。「砂利を敷くだけなら申請は要らないのでは」と考えている相談例です。
ミライ君
「建物がなければ手続きも不要」ではないのが農地。畑を駐車場・資材置場にする場合も、原則として農地転用の許可等が必要という点が柱です。
BEFORE / AFTER
使っていない農地から、実現条件が見える活用案へ。
砂利を敷けば使える？ 手続きが分からない。
農地を駐車場にしたいものの、転用の見通しや出入口・排水の条件が確認できていません。
駐車場の配置と、着手前の条件を整理。
対象地の規制と協議事項を確認し、配置・出入口・排水の検討案、必要な申請等を整理します。
次につながること工事を始める前に、確認する窓口と手続き、計画上の課題を見える形にする。
※ AFTERは未着工の計画イメージです。許可取得・転用可能性・駐車台数を保証するものではありません。 図の面積・形状・配置は説明用で、縮尺はありません。[3][4][6]
先に確認すること
- 現況と登記上の地目、都市計画の区域、農用地区域等の指定。
- 自己利用か賃貸・売買を伴うか、具体的な利用目的と範囲。
- 出入口、排水先、周辺農地への影響、盛土・切土等の計画。
進め方の例
- 01農業委員会・所管窓口へ事前確認し、実現可能性を検討。
- 02必要に応じて測量・配置・排水等の計画を作成。
- 03農地転用の許可・届出や、関連する協議・手続きを整理して実施。
- 04必要な手続き後に工事等を進め、利用状況に応じた地目変更登記の要否を確認。
農地を駐車場・資材置場にする場合も、原則として農地転用の許可等が必要です。市街化区域内では事前届出となる場合があります。転用できない土地もあり、許可取得や利用可能性は保証できません。[3][4][6]
候補地を取得して、
4区画の住宅用地にしたい。
不動産会社が仕入れを検討中。区画数だけでなく、道路・排水・高低差への対応や許認可を踏まえて、事業を進められるか確認したい相談例です。
ミライ君
土地仕入れ×宅地分譲のケース。「4区画に分けられるか」だけでなく、各区画が利用できる条件と必要な工程まで見て初めて判断できます。
BEFORE / AFTER
広い候補地から、事業を検討できる区画案へ。
広さは分かる。でも、事業の条件が見えない。
4区画の住宅用地にしたいものの、高低差やインフラ、必要な許認可が未整理です。
4区画案と、道路・排水・手続きを整理。
の検討
↕
区画割りと道路・排水等の検討をつなぎ、許認可・測量・登記の工程を仕入れ判断の材料にします。
次につながること「4区画にしたい」を、条件・課題・工程を比較できる事業検討案にする。
※ 4区画と道路配置は仮定です。法令・技術基準を満たす設計図ではなく、区画数・建築可否・採算性を示すものではありません。 図の面積・形状・配置は説明用で、縮尺はありません。[4][5][6]
先に確認すること
- 都市計画の区域、用途、開発許可等の要否、地域の条例・基準。
- 前面道路、道路新設の要否、排水先、給水等のインフラ。
- 境界・高低差、擁壁、既存建物、越境の懸念と周辺への影響。
進め方の例
- 01取得前の資料調査・現地確認で、条件と未確定事項を整理。
- 02必要な測量を行い、区画割り・道路・排水・造成計画を検討。
- 03行政・管理者との協議を踏まえ、必要な許認可と工事工程を調整。
- 04工事・検査等の工程に合わせ、分筆登記や地目変更登記等を整理。
4区画は説明用の仮定です。区画数、建築可否、許可の要否、採算性を示すものではありません。開発許可が不要でも、他の許可・届出・協議が必要な場合があります。[4][5][6]
古い家を取り壊し、
新しい家を建てたい。
長く住んでいた家を解体して建替える計画。登記には昔の建物が残っており、増築部分や境界についても資料が十分でない相談例です。
ミライ君
古家の解体・建替えのケース。解体・建築・登記を別々に考えず、現況と記録をつなぐのがこのケースの進め方です。
BEFORE / AFTER
古い建物の現況から、建替え後の登記へのつながり。
古い建物と、登記の記録が合っているか不明。
古い家を解体する予定ですが、増築部分、建物の登記、敷地の条件を十分に確認できていません。
旧建物と新築建物の、表示登記を整理。
設計・施工者等と工程を調整し、建替えと必要な建物滅失登記・建物表題登記を終えた場合のモデルです。
次につながること解体・建築の進み具合に合わせ、登記と次の権利手続きへの引継ぎを行う。
※ 建築工事は設計者・施工者等が担う想定です。建替えの可否や、GROUPによる施工実績を示すものではありません。 図の面積・形状・配置は説明用で、縮尺はありません。[9][2][5]
先に確認すること
- 建物の登記内容と現況、附属建物・増築・未登記部分の有無。
- 道路や敷地の状況、境界標、建築士が必要とする測量資料。
- 解体・着工・融資実行の予定、既存の権利関係。
進め方の例
- 01解体前に建物と土地の資料・現況を確認。
- 02既存建物の取壊し後、建物滅失登記など必要な手続きを整理。
- 03建築計画に必要な測量・境界確認等を進め、建築士と情報共有。
- 04新築後の建物表題登記、所有権保存・抵当権設定等の工程を調整。
古い家が建っていることだけで、同じ条件で建替えできるとは限りません。未登記・増築等の処理や手続きの順序は、現地と登記記録を確認して判断します。[9][2][5]
境界標が見つからない。
登記の面積とも違いそう。
売却準備中に、古い測量図と現地の塀の位置が違うように見えた。隣地の屋根や塀が越境していないかも気になる、という相談例です。
ミライ君
「どこまでが自分の土地？」のケース。図面の数字や塀だけで結論を出さず、資料 → 現地 → 関係者の確認を積み重ねます。
BEFORE / AFTER
「どこまでが自分の土地？」から、確認結果の共有へ。
境界標や面積が、資料だけでは分からない。
境界標が見つからず、塀・古い図面・登記の面積にも違いがありそうで、売却準備が進めにくい状態です。
確認結果と、まだ残る課題を区別する。
図面・資料に整理残る課題も区別して共有
資料調査、現地測量、必要な関係者の確認を踏まえ、境界・面積の確認結果と追加対応を資料化します。
次につながること分かったことと、まだ判断できないことを区別し、次の対応を選べるようにする。
※ AFTERは必要な確認を進めた場合の例です。現況測量だけで筆界が確定することや、越境・紛争の解決を保証するものではありません。 図の面積・形状・配置は説明用で、縮尺はありません。[7][1]
先に確認すること
- 登記記録、公図、地積測量図、過去の境界確認書や測量図。
- 現地の境界標・塀・構造物、隣地や道路・水路との関係。
- 過去の立会い・工事の経緯、売買契約で求められる条件。
進め方の例
- 01資料調査と現地測量を行い、相違点と不明点を整理。
- 02必要な関係者の立会い等を経て、筆界の位置を確認。
- 03境界標・図面等を整え、面積差がある場合は地積更正登記の要否を判断。
- 04越境の懸念等は現況を資料化し、不動産会社や必要な専門家へ共有。
現況測量だけで筆界が確定するわけではなく、面積差があれば必ず地積更正登記をするとも限りません。認識が一致しない場合は、筆界特定・ADR・訴訟等を含む別の対応の検討が必要です。[7][1]
事業用地の出入口と、
道路・排水をまとめて考えたい。
倉庫や事業所の計画地に高低差があり、前面に水路もある。車両の出入口をどう確保し、雨水をどこへ流せるか検討したい相談例です。
ミライ君
事業用地のケース。建物だけでなく出入口・排水・高低差・水路など土地の外側まで含めて考えるのがポイントです。
BEFORE / AFTER
建物だけのイメージから、出入口・排水まで含む計画へ。
前面に水路。車と雨水をどう通す？
事業所を計画したいものの、水路・高低差・道路が関係し、出入りや排水の条件が分かりません。
出入口・排水の案と、協議先を整理。
高さや水路等を調べ、管理者への確認事項を整理。建物配置と出入口・排水・造成の検討をつなぎます。
次につながること建物の外側も含めた資料をつくり、設計者・施工者・管理者と計画を共有する。
※ 矢印は検討する関係を示すもので、通行・放流の許可や施工完了を意味しません。管理者協議・権利関係等の確認が必要です。 図の面積・形状・配置は説明用で、縮尺はありません。[4][6]
先に確認すること
- 土地の形状・高さ、境界、既設側溝・水路・道路の位置と管理者。
- 車両の出入り、排水先、盛土・切土・擁壁等の計画条件。
- 開発・盛土等の許可、道路・水路に関する申請・承認等の要否。
進め方の例
- 01現況・高さ・境界等を調べ、計画の前提条件を整理。
- 02道路・水路等の管理者と事前相談し、出入口や排水の条件を確認。
- 03設計者・施工者と計画を調整し、必要な許認可や協議を進める。
- 04完成時の確認事項と、必要な土地・建物の登記等を整理。
通行・排水が自由にできるとは限りません。管理者との協議、私有地の権利関係、区域・工事規模等によって、対応内容は変わります。[4][6]
例えば「相続した農地の一部を分けて売る」「古家を解体し、宅地を分譲する」といった相談も、必要な工程から整理します。
WHAT WE SUPPORT
目的に合わせて、
必要な業務を組み合わせる。
調査だけ、登記だけの相談から、複数分野にまたがる計画まで。対象地とご相談内容を確認し、対応する専門家・業務範囲・費用を整理します。
ミライ君
SERVICE 01〜06 の持ち味は、「単品でも、組み合わせでも」相談できること。調査だけ・登記だけでもOKで、複数分野にまたがるときは対象地と相談内容から範囲と費用を整理して進めます。
土地・境界の調査
土地の現況と資料を確認し、売買・分筆・建築等の目的に合う調査範囲を整理します。[7]
- 資料調査、現況測量、高低測量
- 境界標や構造物の確認
- 必要に応じた立会い・境界確認
例えば塀の位置や高低差を調べ、建築計画の前提を整える。
分筆登記
登記上の一つの土地を、二つ以上の土地に分ける手続きです。必要な調査・測量から申請までをつなぎます。[1]
- 分け方と利用条件の検討
- 境界確認・測量・図面作成
- 分筆登記の申請
例えば土地の一部だけを売却するため、別の土地として登記する。
土地・建物の表示登記
面積・地目・建物の状況など、現況と登記記録を照らし合わせ、必要な手続きを整理します。[1][9]
- 地積更正・地目変更・合筆の検討
- 建物表題・表題部変更の登記
- 建物の取壊しに伴う滅失登記
例えば新築した建物を登記し、次の権利登記へつなぐ。
開発・造成の設計
敷地の形状・高さ・道路・排水を踏まえ、土地利用の計画を検討します。[4][6]
- 区画割り・土地利用の検討
- 造成・道路・排水等の設計
- 行政協議を踏まえた計画調整
例えば住宅用地の区画割りと、排水や高低差への対応を検討する。
MORE THAN SURVEYING
測量は、入口。
土地と地域の、
その先を考える。
私たちが目指すのは、単に図面をつくることではありません。土地の条件を読み解き、設計や許認可、登記へつなぎ、不動産・建築・地域インフラに関わる事業を支えることです。
例えば、敷地を調べるときにも。
建物の外まで視野を広げる。
出入口はどこに取るのか。道路との高低差はどうするのか。雨水をどこへ流すのか。土地の測量成果を、道路・造成・排水の検討に生かし、次の担当者へ引き継げる形に整えていきます。
THE RIGHT EXPERT FOR EACH STEP
窓口をつなぐ。
専門家の役割は、明確にする。
一括して相談できることと、すべての業務を一つの資格で行うことは別です。業務ごとに適法な資格・権限を持つ担当者が対応し、受任範囲と費用を確認して進めます。[2][11]
ミライ君
窓口は一つ、役割はちゃんと分かれるのがこのGROUPの体制。分筆登記など表示に関する登記は土地家屋調査士、相続・売買など権利に関する登記は司法書士、測量・設計・許認可はその担当者が担います。次の看板に並ぶ顔ぶれが、まさにその編成です。
司法書士
相続・売買・贈与による所有権移転、所有権保存、抵当権設定・抹消等、権利に関する登記の手続きを担います。[2]
測量・設計・許認可の担当者
現況・高さ等の測量、造成・道路・排水等の設計、土地利用に関する許認可。業務内容に応じ、必要な資格・権限を確認して担当を分けます。
※ 建築設計・確認申請は建築士等、税務は税理士、紛争のある案件は弁護士等の確認・対応が必要になる場合があります。各専門家の受任範囲や連携方法は個別に確認します。
HOW WE MOVE FORWARD
相談から、
次の担当者への引継ぎまで。
最初にすべての手続きを決めるのではなく、分かっていること・まだ確認が必要なことを整理しながら進めます。
ミライ君
流れは5ステップ。最初にすべてを決めず、「分かっていること／まだ確認が必要なこと」を整理しながら進むのが特徴。ステップ01は、場所・やりたいこと・希望時期を知らせるだけでOKです。
- 01
目的と予定を共有する
売却・建築・相続などの目的、対象地、希望時期、現在の進み具合をお知らせください。契約前・取得前の段階でも、何を先に確認するか整理します。
最初に分かると助かること場所／やりたいこと／希望する時期 - 02
資料と現地の条件を確認する
既存図面や登記記録、現地、関係窓口の情報から、境界・道路・建築条件・土地利用等の確認項目を整理します。有料の調査が必要な場合は、依頼範囲を確認します。
この段階で整理確認済みの条件／未確認事項／追加調査の範囲 - 03
対応範囲・費用・工程を確認する
どの業務を誰が担当するか、必要な調査・申請と費用、立会い・行政協議など日程に影響する条件を確認します。追加業務が見込まれる場合の扱いも整理します。
依頼前に確認見積りの範囲／含まれない費用／工程上の条件 - 04
測量・計画・協議・申請を進める
受任した範囲に従い、測量や関係者との調整、計画・図面作成、必要な許認可や登記を進めます。新たな課題が見つかった場合は、方針や工程を確認し直します。
内容によって前後・並行境界確認／設計／行政協議／許認可／登記 - 05
成果物と次の手続きを引き継ぐ
依頼内容に応じた図面・登記関係資料等を整理し、売買・建築・工事など次の担当者へ共有します。未了事項や、別途確認が必要な事項も明らかにします。
完了時に確認納品物／完了した業務／引継ぎ先／残る課題
※ 相談例に共通する整理の流れです。実際の手順、業務の開始・完了時点、納品物は個別の契約・依頼内容により異なります。
START WITH WHAT YOU KNOW
書類が全部なくても、
まずは、この3つから。
「場所」「やりたいこと」「希望時期」が分かれば、相談の入口になります。お手元に資料があれば、あわせてお知らせください。
ミライ君
まずはこの3つ——①場所 ②やりたいこと ③希望時期。書類が全部なくても相談できます。登記関係の資料や図面は、手元にあれば役立ちますが、初回に全部そろえる必要はありません。
最初に伝えること
分かる範囲で構いません。
- 対象地の所在地・地番。地番が不明な場合は住所や位置図。
- 売却・分筆・建築・相続・農地活用などの相談目的。
- 希望する時期、契約や着工の予定、相談者と所有者の関係。
土地の一部売却を検討しています。
場所：○○市○○町付近（地番は確認中）
面積：約450㎡。うち約150㎡の売却を希望。
時期：まだ未定。先に進め方を知りたい。
資料：古い測量図があります。
相談者：所有者本人です。
手元にあれば、役立つ資料
初回相談のために、全部そろえる必要はありません。
- 登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の測量図・境界確認書。
- 建築確認関係の書類、建物図面、配置図、造成・開発関係の資料。
- 対象地の写真、売買資料、希望する分け方や建築計画のメモ。
- 相続・共有・抵当権等について、分かっている状況のメモ。
必要な書類と送付方法は、担当者に確認してからお送りください。初回の問い合わせに、本人確認書類や戸籍等を一式添付する必要はありません。
SCOPE, COST & SCHEDULE
費用と期間は、
「面積」だけでは決めない。
同じ広さでも、調査資料の状況や必要な手続きは異なります。このページでは一律の金額・期間を示さず、次の条件を確認したうえで依頼内容を整理します。
ミライ君
「面積×単価」では決められないのが土地の手続き。同じ広さでも、①調査・測量の範囲 ②協議・調整の内容 ③申請・登記の組合せで必要な作業が変わる——それがこのセクションの主張です。
01｜調査・測量の範囲
既存図面や境界確認資料はあるか。境界標は確認できるか。高低差・構造物・道路や水路との関係など、どこまで調べる必要があるか。
02｜協議・調整の内容
関係者との立会い調整、道路・水路等の管理者との協議、行政窓口への確認など、計画を進めるための前提条件を整理します。
03｜申請・登記の組合せ
分筆登記だけか、農地転用・開発・相続等の手続きも関わるか。専門家への報酬、実費、税・公的手数料等の扱いを確認します。
調査・測量・設計・申請・登記の対象範囲、実費等の内訳、税の扱い、含まれない工事費、追加業務が生じる条件。引渡しや融資実行の予定がある場合は、早い段階でお知らせください。
※ 隣接者との調整、行政の審査・協議、資料不足等により期間は変動します。相談例の工程は、費用や完了日を保証するものではありません。一般的な料金案内は、GROUPの料金一覧（別タブで開きます）をご覧ください。
QUESTIONS BEFORE YOU START
相談前に、
よくある疑問を整理。
ミライ君
Q01〜Q10をざっくり言うと——分筆しても名義は変わらない／分筆が必須とは限らない／面積だけでは決めない／立会いの要否は資料の状況次第／許可・完了の保証はない。気になるところだけでも読んでみてください。
Q01分筆登記をすると、所有者の名義も変わりますか？
Q02実家の敷地に家を建てるなら、必ず分筆登記が必要ですか？
必ず必要とは限りません。登記上の土地と、建築基準法上の建物の敷地は別の考え方です。建築士と敷地の設定を確認したうえで、所有関係、融資の条件、将来の売却予定等を踏まえて分筆の要否を検討します。[8]
Q03どんな形でも、希望した面積に分けられますか？
Q04隣地所有者との立会いは必ず必要ですか？
必要な確認方法や範囲は、境界資料の整備状況、現地、登記の種類等によって異なります。まず既存の地積測量図・境界確認書等を調べ、不足している確認を整理します。境界標がある、過去に測量した、という理由だけでは判断できません。[7]
Q05現況測量をすれば、そのまま分筆登記に使えますか？
Q06農地を砂利敷きの駐車場にするだけでも手続きは必要ですか？
Q07費用と期間は、面積だけで分かりますか？
このページでは面積だけによる一律の金額・期間は提示していません。資料の状況、境界確認の範囲、関係者や行政との調整、申請の種類などを確認し、依頼する業務と費用の内訳、想定工程を整理します。
Q08図面や書類がそろっていなくても相談できますか？
まずは対象地の場所、相談の目的、希望時期、手元にある資料の有無をお知らせください。初回相談前にすべての書類を取得する必要はありません。地番が分からない場合は、住所や位置図を手掛かりに対象地の確認から進めます。
Q09不動産会社やハウスメーカーから、途中段階の案件を相談できますか？
現在の図面、確認済みの条件、未解決の課題、引渡し・着工の予定をお知らせください。既存の担当者や成果物との役割分担を確認し、必要な範囲を整理します。測量・登記・許認可の全工程を必ず一括で依頼するという前提ではありません。
Q10許可取得や希望日までの完了は保証されますか？
保証するものではありません。対象地の条件、資料、隣接者との調整、行政の審査・協議等によって、計画の変更や追加作業が必要になる場合があります。契約や工事の日程を確定する前に、未確認事項と工程上の条件を確認してください。
ミライ君
ここまで読んでくださってありがとうございます！「まだ何も決まっていない」状態で大丈夫。場所・やりたいこと・希望時期の3つから、相談は始まります。
LET’S CONNECT THE NEXT STEP
「まだ何も決まっていない」
そこから、ご相談ください。
土地の場所、考えている使い方、気になっていること。
まずは分かる範囲をお知らせください。
調査・測量・設計・許認可・登記のつながりから、次に確認することを整理します。
ご相談の送信は、戸田測量設計GROUPの既存お問い合わせフォームで承ります。上のボタンから別タブで開きます。
不動産会社・建設会社・ハウスメーカー・士業の皆さまからのご相談も承ります。
【ご利用にあたって】本ページは一般的な説明と相談のきっかけを提供するもので、個別の土地の利用可否・建築可否・許可取得・登記完了・価格・精度・期間を保証するものではありません。案件の判断には、原資料、現地、関係法令、所管機関の運用等の確認が必要です。業務は資格・権限に従って担当し、対応範囲・費用・工程は個別に確認します。対象地や内容によっては対応できない場合があります。
制度説明の参考資料・出典
制度説明では、以下の公的機関・専門職団体等の案内を参考にしています。相談例の人物・面積・区画数・計画は説明用の仮定であり、出典先の実例ではありません。自治体の案内は制度の参考で、個別案件には所在地の所管窓口の基準・取扱いが適用されます。情報・取扱いは変わる場合があるため、手続き時点の最新情報をご確認ください。
編集時の参照日：2026年10月15日。外部リンクは別タブで開きます。
- [1] 東京土地家屋調査士会｜土地家屋調査士にできること（別タブで開きます）分筆登記・表示に関する登記の概要
- [2] 法務局｜不動産登記申請手続（別タブで開きます）表示に関する登記と権利に関する登記・専門家の役割
- [3] 農林水産省｜農地の違反転用発生防止等（別タブで開きます）駐車場・資材置場等への農地転用
- [4] 愛知県｜開発許可制度の概要（別タブで開きます）開発許可・土地利用・道路・排水等の検討
- [5] 名古屋市｜接道許可（建築基準法第43条）（別タブで開きます）建築物の敷地と道路との関係
- [6] 愛知県｜盛土規制法における許可申請等の手続（別タブで開きます）盛土・切土等に関する許可・届出
- [7] 日本土地家屋調査士会連合会｜相談Q&A（別タブで開きます）境界の調査・測量・立会い等の考え方
- [8] 川崎市｜建物敷地は、合筆や分筆が必要であるか（別タブで開きます）登記上の土地と建築上の敷地の区別
- [9] 日本土地家屋調査士会連合会｜相談対象となる業務（別タブで開きます）分筆・地目変更・建物表題・建物滅失等の登記
- [10] 三鷹市｜敷地分割について（別タブで開きます）敷地を分ける場合の既存建物側の確認
- [11] 戸田測量設計GROUP｜取扱業務（別タブで開きます）GROUPの取扱業務の案内
- [12] 戸田測量設計GROUP｜パートナー募集（別タブで開きます）一つの窓口での相談・各分野の連携について。発注方法の比較ややり取りは、本ページ独自の説明用モデルです。
ミライ君
土地の手続き 案内ボット